전입신고 다음 날 0시에 생기는 것 - 대항력과 우선변제권, 최우선변제권은 무엇이 다른가

확정일자만 받아 두면 보증금은 안전하다고 알고 있는 분들이 많다. 결론부터 말하면 틀렸다. 확정일자는 세 가지 권리 중 하나의 요건일 뿐이고, 그 하나조차 다른 요건이 함께 갖추어져야 생긴다. 앞선 글에서 보증금을 돌려받지 못하는 구조를 다루었다면, 이 글은 그 보증금이 법적으로 어느 자리에 서 있는지를 본다.

​

임차인이 하는 행위는 셋이다. 주택을 넘겨받아 들어가 사는 것, 전입신고를 하는 것, 계약서에 확정일자를 받는 것이다. 그리고 이 행위들이 만들어 내는 권리도 셋이다. 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이다. 어느 행위가 어느 권리를 만드는지, 그 권리가 각각 무엇을 해 주는지, 그리고 그 권리보다 앞서는 것은 무엇인지를 차례로 짚는다.

​

인도와 주민등록, 이 둘을 묶어 대항요건이라고 부른다. 전입신고를 하면 주민등록을 마친 것으로 본다. 등기 없이도 임차권을 제3자에게 주장할 수 있게 해 주는 장치다.

​

효과는 분명하다. 그 집이 팔려도 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 이어받는다. 나가라는 말을 듣지 않고 계약기간을 마칠 수 있고, 보증금도 새 소유자에게 청구한다.

​

문제는 시점이다. 조문은 그 다음 날부터라고 되어 있고, 대법원은 이를 다음 날 오전 0시부터라는 뜻으로 새긴다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결). 며칠이 아니라 몇 시간의 문제다.

​

여기서 실무의 함정이 나온다. 잔금을 치르고 이사한 그날 임대인이 그 집에 근저당을 설정하면, 근저당은 당일에 효력이 생기고 임차인의 대항력은 다음 날 0시에 생긴다. 하루도 아니고 몇 시간 차이로 임차인이 후순위가 된다. 잔금일에 근저당을 잡는 방식이 반복해서 등장하는 이유가 이것이다.

​

대항력과 우선변제권은 다른 권리다. 이 구별이 이 글의 핵심이다. 대항력은 그 집에 계속 살 권리이고, 우선변제권은 그 집이 경매로 넘어갔을 때 매각대금에서 순서대로 돈을 받을 권리다.

​

요건은 대항요건에 확정일자가 더해진 것이다. 여기서 자주 나오는 오해가 있다. 확정일자를 아무리 일찍 받아 두어도 아직 입주하지 않았거나 전입신고를 하지 않았다면 우선변제권은 생기지 않는다. 두 요건을 모두 갖춘 때에 비로소 발생하므로, 늦게 갖춘 쪽이 기준이 된다.

​

거꾸로도 마찬가지다. 인도와 전입신고를 마쳐 대항력은 있지만 확정일자를 받지 않았다면, 그 집에 계속 살 수는 있어도 경매 배당에서는 순위를 주장하지 못한다. 두 권리는 별개로 붙고 별개로 작동한다.

​

앞의 둘이 순서를 다투는 권리라면, 이것은 순서를 뛰어넘는 권리다. 보증금이 일정액 이하인 소액임차인은 확정일자가 없어도, 심지어 자기보다 먼저 설정된 근저당이 있어도, 보증금 중 일정액을 가장 먼저 받는다. 조건은 경매신청 등기 전에 인도와 전입신고를 마쳐 두는 것이다.

​

다만 한계가 뚜렷하다. 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액에서 대지 가액을 포함하여 그 2분의 1을 넘지 못한다(같은 조 제3항). 그리고 애초에 금액 자체가 크지 않다.

​

현행 시행령을 기준으로 소액임차인에 해당하는 보증금 상한은 지역마다 이렇게 갈린다.

​

서울특별시는 1억 6,500만원이다.

​

「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에서 서울을 뺀 지역과 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시는 1억 4,500만원이다.

​

광역시에서 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 뺀 곳, 그리고 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시는 8,500만원이다.

​

그 밖의 지역은 7,500만원이다.

​

여기에 해당할 때 실제로 최우선으로 받을 수 있는 금액은 순서대로 5,500만원, 4,800만원, 2,800만원, 2,500만원이다. 서울과 그 밖의 지역 사이에 두 배 이상 차이가 난다. 같은 보증금이라도 어느 지역에 있느냐에 따라 소액임차인이 되기도 하고 아니기도 하며, 되더라도 받는 금액이 달라진다.

​

가장 많이 놓치는 대목은 따로 있다. 어느 기준이 적용되는지는 내가 이사한 시점이 아니라 그 집에 담보물권이 설정된 시점을 기준으로 정해진다. 몇 년 전에 근저당이 잡힌 집이라면 그때의 기준이 적용될 수 있다. 지금 기준으로 소액임차인이라고 계산해 두었다가 배당 단계에서 아니라는 답을 듣는 경우가 여기서 나온다.

​

임차인이 순위를 확보했다고 해서 그 앞이 비어 있는 것은 아니다. 세금이 있다.

​

국세는 원칙적으로 다른 채권보다 우선하되, 법정기일 전에 설정된 담보권이나 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권으로 담보된 채권에는 밀린다. 문제는 당해세였다. 그 재산 자체에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세는 법정기일과 무관하게 앞서는 것으로 다루어져 왔고, 임차인이 아무리 일찍 확정일자를 받아 두어도 이 부분은 뚫고 들어왔다.

​

2023년 개정으로 여기에 숨통이 트였다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금반환채권은, 그 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제받을 수 있게 되었다(국세기본법 제35조 제7항).

​

그러나 만능은 아니다. 확정일자보다 법정기일이 빠른 당해세는 여전히 앞서고, 당해세가 아닌 다른 국세도 법정기일이 확정일자보다 빠르면 앞선다. 선순위 근저당은 말할 것도 없다. 개정으로 달라진 것은 당해세 중 일부의 순서일 뿐, 임차인이 맨 앞으로 올라선 것이 아니다.

​

앞의 이야기를 모두 종합하면 결론은 하나다. 계약을 맺기 전에 내 앞에 무엇이 서 있는지를 알아야 한다. 그리고 2023년부터 이것은 임차인이 눈치를 보며 부탁할 일이 아니게 되었다.

​

제시하여야 한다고 되어 있다. 임대인이 지는 의무다. 제1호는 그 집에 이미 들어와 있는 다른 임차인들의 확정일자와 보증금이 얼마인지를 보게 해 주고, 제2호는 임대인이 세금을 밀리지 않았는지를 보게 해 준다. 앞에서 본 당해세 문제가 바로 여기에 걸린다. 각 호의 정보는 임대인이 정보제공에 동의하거나 미납국세와 미납지방세 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수 있다.

​

그래서 계약 전에 따져야 할 것은 결국 세 덩어리다. 등기부에 잡혀 있는 선순위 근저당의 채권최고액, 그 집에 이미 살고 있는 다른 임차인들의 보증금 합계, 그리고 임대인의 미납 세금이다. 이 셋을 더한 금액에 내 보증금을 얹었을 때 그 집 시세에서 차지하는 비율이 얼마인가. 그 비율이 이 계약의 위험도다.

​

임대인이 이 의무를 이행하지 않거나 얼버무린다면, 그 자체가 판단의 재료가 된다.

​

세 가지를 다시 정리하면 이렇다. 인도와 전입신고는 대항력을 만들고 그 집에 계속 살 권리를 준다. 여기에 확정일자가 더해지면 우선변제권이 되어 경매에서 순위를 준다. 보증금이 소액이면 확정일자 없이도 일정액을 가장 먼저 받는 최우선변제권이 붙지만, 금액이 작고 기준 시점이 담보물권 설정일이라는 제약이 있다.

​

실무에서 새겨야 할 것은 두 가지다. 하나는 시점이다. 대항력이 다음 날 0시에 생긴다는 사실 하나 때문에 잔금일의 몇 시간이 순위를 뒤집는다. 다른 하나는 비율이다. 내 보증금 액수가 얼마인지보다, 내 앞에 선 권리들의 합계가 그 집 값에서 어느 정도를 차지하는지가 회수 가능성을 결정한다.

​

전세는 여전히 개인이 개인에게 담보 없이 큰돈을 맡기는 제도다. 그 돈을 지키는 장치들이 법에 마련되어 있지만, 장치는 요건을 갖춘 사람에게만 작동한다. 요건과 시점을 정확히 아는 것이 그래서 중요하다.

​

이어지는 글에서는 그 집에 실제로 경매가 시작되었을 때 임차인에게 무엇이 열리는지, 배당요구와 인수의 문제를 다루겠다.

​

함께 읽으면 좋은 글

​

​