토지 확보율은 몇 해째 제자리이고 사업계획승인은 기약이 없다. 조합원이 낸 계약금과 분담금, 업무대행비는 이미 상당 부분 토지 계약금과 용역비, 운영비로 나갔다. 그런데도 조합은 해산도 청산도 하지 않은 채 조금만 더 기다리라고 한다. 조합원이 묻는 것은 하나다. 낸 돈을 돌려받을 수 있는가.
결론부터 말하면 사업이 멈췄다는 사실만으로 낸 돈 전부를 돌려받기는 어렵다. 길은 크게 세 갈래다. 총회 결의 없이 써 준 환불 약정을 근거로 가입계약의 무효를 다투는 길, 사업을 더는 기대할 수 없게 되었음을 이유로 계약을 해제하는 길, 조합을 해산시켜 청산에서 남은 재산을 나눠 받는 길이다. 갈래마다 돌려받는 범위가 다르고, 세 길 모두 시간이 갈수록 좁아진다.
이 글은 주택법의 해산 여부 결정 총회에서 출발해 반환의 법리와 최근 대법원 판결이 그은 한계, 공제되는 비용, 청산에서 조합원이 요구할 수 있는 것을 정리한다.
주택법의 출구 - 설립인가 후 3년, 모집 신고 후 2년이면 총회가 정한다
주택법 제14조의2(주택조합의 해산 등) ① 주택조합은 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하여야 한다. ② 주택조합의 발기인은 제11조의3제1항에 따른 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 하여야 한다.
2020. 1. 23. 개정으로 신설된 조항으로, 법제처가 밝힌 개정이유는 장시간 사업이 지연될 때의 해산 절차를 마련해 조합원의 재산권을 보호하려는 것이다. 총회는 기준일부터 3개월 안에 열어야 하고(시행령 제25조의2 제1항), 해산 결의는 조합원 20% 이상이 직접 출석해야 하는 필수 총회 의결 사항이다(시행령 제20조 제4항, 시행규칙 제7조 제6항 제8호). 사업 종결 총회는 가입 신청자 3분의 2 이상의 찬성과 20% 이상의 직접 출석이 필요하다(시행령 제25조의2 제3항).
개정법이 시행된 2020. 7. 24. 당시 이미 설립인가를 받고도 사업계획승인이 없던 조합은 그날을 설립인가일로 본다(부칙 제6조). 그 무렵부터 멈춰 있던 조합이라면 시한은 이미 지났다.
다만 이 조항을 과신하면 안 된다. 총회가 정하는 것은 해산 여부여서 다수가 사업 계속을 택하면 조합은 그대로 간다. 벌칙도 소집하면서 7일 전 통지를 하지 않은 경우에 걸려 있을 뿐이고(제104조 제4호의3), 시한이 지나도록 총회를 열지 않는 것 자체를 겨냥한 벌칙은 두지 않았다. 버티는 조합이 생기는 이유다.
그래서 버티는 조합을 총회로 끌어내는 일은 조합원의 몫이 된다. 규약에는 조합원의 총회소집요구에 관한 사항이 반드시 들어가야 하므로(시행령 제20조 제2항 제8호), 규약이 정한 인원의 서명을 모아 해산 여부를 안건으로 소집을 서면 요구하는 것이 첫걸음이다. 실적보고서와 토지 확보 자료, 회계감사보고서의 열람·복사도 함께 청구한다. 임원은 15일 안에 따라야 한다(제12조 제3항).
늦어졌다는 것만으로는 계약이 풀리지 않는다 - 해제와 이행불능의 문턱
먼저 떠오르는 길은 해제다. 조합의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 되면 계약을 해제할 수 있고(민법 제546조), 조합은 받은 돈에 받은 날부터의 이자를 붙여 돌려주어야 한다(민법 제548조). 문제는 대법원이 지역주택조합 사업의 이행불능을 쉽게 인정하지 않는다는 점이다.
대법원은 이행불능이란 절대적·물리적 불능이 아니라 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우라고 본다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결). 설립인가를 받지 못하고 사업부지도 줄었지만 381세대 중 242세대를 모집하며 사업을 이어 가던 가칭 조합 사건에서, 이행불능도 사정변경도 아니라고 했다.
일정이 크게 어긋난 경우도 같았다. 2019년 10월 설립인가 신청을 홍보한 추진위원회가 원심 변론종결 때까지 설립인가를 받지 못하고 업무대행계약까지 해지한 사건에서, 대법원은 사정변경 해제를 인정한 원심을 파기했다. 사업 지연은 어느 정도 예상할 수 있고, 계약서에 설립인가 시기를 정하지 않았으며, 홍보 일정은 계약 내용이 아니고, 새 대표자를 뽑아 사업을 이어 가려 한다는 이유였다(대법원 2022. 4. 28. 선고 2021다305208 판결).
해제를 주장하려면 사업이 늦어졌다는 사정이 아니라 사업을 더는 기대할 수 없다는 사정을 증명해야 한다. 토지 계약이 잇따라 해제되고 인허가가 막히고 남은 자금으로 운영비도 못 대는 상태라면, 그 사정을 자료로 쌓아야 한다.
2026. 9. 8. 개정 주택법은 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합의 사업계획승인 요건 중 대지 소유권 확보 기준을 95% 이상에서 80% 이상으로 낮췄고, 이 부분은 공포한 날부터 시행되었다(제21조 제1항 제1호, 부칙 제1조 단서). 멈춘 사업이 다시 움직일 여지가 커진 만큼, 불가능을 주장하는 쪽의 증명 부담도 무거워진다.
총회 결의 없는 환불 약정 - 무효이고, 가입계약까지 흔들 수 있다
민법 제137조(법률행위의 일부무효) 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.
실무에서 자주 다투어지는 것은 안심보장증서나 확약서로 써 준 환불보장약정이다. 대법원은 분담금이 조합원들의 총유물이고, 환불보장약정은 그 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위이므로 총회 결의를 거치지 않았다면 무효이며, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다고 판시했다(대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292679 판결).
사업이 실제로 멈춘 사건에서 이 법리는 조합원 쪽으로 작동했다. 사업계획 미승인 시 분담금 전액 반환을 약속한 증서를 받고 각 9,000만 원을 낸 조합원들의 사건에서, 추진위원회는 원심 변론종결 때까지 설립인가도 사업계획승인도 받지 못했다. 대법원은 약정을 유효하다고 본 원심을 파기했다(대법원 2025. 7. 3. 선고 2025다211151 판결).
다만 약정이 무효라고 가입계약이 언제나 함께 무너지는 것은 아니다. 일부무효의 법리에 따라 그 약정이 없었더라도 가입했으리라고 인정되면 나머지 계약은 유효하게 남는다. 그래서 홍보물과 설명 내용, 증서를 받은 경위로 약정이 가입 결정의 중요한 요소였음을 보여 주어야 한다. 가입계약이 무효가 되면 조합은 받은 분담금을 부당이득으로 돌려주어야 한다(민법 제741조).
조합도 손을 놓고 있지 않는다. 대법원은 무효인 환불보장약정을 조합이 총회 결의로 단독으로 추인할 수 있고, 조합원의 추인 의사표시는 필요 없다고 했다(대법원 2025. 11. 6. 선고 2024다272835 판결). 사업계획승인 뒤 임시총회에서 배액보상증서를 추인한 사건이다. 추인된 약정은 새로운 법률행위로 효력을 가지므로(민법 제139조), 그 뒤에는 약정의 무효를 근거로 계약에서 벗어나기 어렵다.
대법원이 남겨 둔 예외는 조합원이 사전에 약정을 철회하는 의사를 표시한 경우 같은 특별한 사정이다. 조합보다 먼저 움직여야 하는 이유가 여기에 있다.
사업이 다시 움직였다면 - 2025. 9. 25. 대법원 판결과 신의칙
약정이 무효라고 언제든 반환을 받을 수 있는 것은 아니다. 대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다209886 판결의 조합원들은 2020년 6월까지 사업계획승인을 접수하지 못하면 분담금 전액을 돌려준다는 안심보장증서를 받고 가입했다. 조합은 기한을 넘겼지만 조합원들은 환불을 요구하지 않고 그 뒤 수천만 원씩 분담금을 더 냈고, 조합은 2023. 5. 30. 사업계획승인을 받았다.
원심은 약정이 무효이므로 가입계약도 무효라며 부당이득반환을 인용했지만 대법원은 파기했다. 환불보장약정의 주된 취지는 가입계약의 목적 달성 실패로 인한 손해를 최소화하려는 것이고, 조합원이 무효를 주장하지 않는 동안 약정이 조건으로 삼은 절차가 이행되어 사업이 정상적으로 진행되고 있다면 그 뒤의 무효 주장은 신의성실의 원칙에 어긋나거나 권리의 남용이 될 수 있다는 것이다.
대법원이 든 사정은 세 가지다.
① 조건이 성취된 뒤에도 환불을 요구하지 않고 분담금을 계속 냈다. 조합은 이를 보고 계약 유지를 신뢰해 사업을 진행했고, 뒤늦은 무효 주장은 그 납부와 모순되는 행위로도 볼 수 있다.
② 사업계획승인으로 약정의 목적이 달성되어 가입 당시 우려하던 사업 불발의 위험이 사라졌다.
③ 승인 뒤에는 신규 조합원을 모집할 수 없어 조합은 대체 조합원을 구할 기회를 잃었고, 반환에 따른 재원 부족의 피해는 나머지 조합원들에게 돌아간다.
같은 날 나온 대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다213846 판결도 같은 내용의 증서와 사업 일정이 문제 된 사건이다. 계약금 5,000만 원을 낸 조합원이 승인 직후 소를 냈고, 원심은 약정이 가입 결정의 중요한 요소였으므로 가입계약도 무효라고 보았다. 대법원은 그 판단은 수긍하면서도, 2020년 6월 이후 상당한 기간이 지나도록 반환을 요구하지 않은 이상 환불 의사를 묵시적으로 철회했다고 볼 여지가 충분하다며 파기했다.
무효 사유가 인정되어도 반환 청구는 막힐 수 있다는 뜻이다. 설립인가 뒤에도 중도금을 내다가 사업계획승인 무렵에야 소를 낸 조합원들의 청구도 같은 이유로 배척되었다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결).
세 판결은 모두 사업이 결국 정상 궤도에 오른 사건이다. 거꾸로 읽으면 사업이 여전히 멈춰 있고 조건 성취 직후 반환을 요구했다면 신의칙 항변이 설 자리는 좁다. 약정의 기한이 지났다면 그때 서면으로 반환을 요구하고, 분담금을 계속 낼지도 그 시점에 정해야 한다. 아무 말 없이 계속 낸 분담금은 계약을 유지하겠다는 의사로 읽힌다.
탈퇴와 자격 상실의 정산 - 조합장 확약서보다 규약이 앞선다
사업이 멈추면 탈퇴나 자격 상실로 빠져나오려는 조합원도 생긴다. 이때의 반환은 규약에 따른 환급이고 규약의 공제가 따라온다. 대법원은 적법하게 조합원 지위를 상실한 경우에도 분담금 반환 범위, 방법 등이 정해져 있다면 이에 따라야 한다고 본다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다244836 판결).
대법원 2023. 5. 18. 선고 2023다200499 판결이 이 지점을 다뤘다. 원하는 동·호수를 받지 못하게 된 조합원들이 탈퇴를 요청하자 조합장이 착공 후 일반분양 시기에 환급금 전액을 주겠다는 확약서를 써 주었다. 그러나 탈퇴는 이사회 의결을 얻지 못해 효력이 생기지 않았고, 조합원들은 세대원으로 바꾸거나 85㎡ 초과 분양권을 사서 스스로 자격을 잃었다. 규약은 자격 상실 시 계약금과 업무대행비를 공제하도록 정하고 있었다.
원심은 공제가 신의칙에 반한다고 보았으나 대법원은 파기했다. 확약서는 세대수 삭감으로 인한 탈퇴의 환급 시기에 관한 것일 뿐 자격 상실의 경우까지 전액 반환의 신뢰를 준 것으로 단정하기 어렵고, 스스로 자격을 잃은 이상 규약대로 공제하겠다는 주장이 정의관념상 용인될 수 없다고 단정하기 어렵다는 이유였다.
확약서를 믿고 일부러 자격을 잃는 방식으로 빠져나오면 규약의 공제를 그대로 맞는다. 사업이 멈춘 조합에서 자격 상실은 출구가 아니라 손실을 확정하는 선택이 될 수 있다.
공제의 크기는 다툴 수 있다. 공제는 규약이나 총회 결의, 약정으로 미리 정한 범위에서만 할 수 있고(대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다282046 판결), 정해 두었더라도 부당히 과다하면 줄일 수 있다. 분담금 20%와 업무용역비 전액을 공제하기로 한 총회 의결을 손해배상액의 예정으로 보고 민법 제398조 제2항에 따라 분담금 20% 부분을 10%로 줄인 원심의 결론을, 대법원은 그대로 유지했다(대법원 2025. 10. 30. 선고 2023다206091 판결).
해산과 청산 - 돌려받는 절차가 아니라 남은 것을 나누는 절차
주택법 시행령 제25조의2(주택조합의 해산 등) ④ 주택조합의 해산 또는 사업의 종결을 결의한 경우에는 법 제14조의2제4항에 따라 주택조합의 임원 또는 발기인이 청산인이 된다. 다만, 조합규약 또는 총회의 결의로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.
해산을 결의하면 조합은 청산에 들어가고, 청산인은 원칙적으로 기존 임원이나 발기인이 맡는다. 사업을 멈춰 세운 집행부에 청산까지 맡기기 어렵다면 해산 안건과 함께 청산인 선임 안건을 올려야 한다. 해산 인가 신청에는 해산 결의 정족수만큼 조합원 동의를 받은 정산서가 필요하므로(시행령 제20조 제1항 제3호), 그 정산서가 조합원이 숫자를 검증할 첫 문서가 된다.
해산한 조합이 곧바로 사라지는 것도 아니다. 대법원은 비법인사단에 해산사유가 발생하였다고 하더라도 청산사무가 완료될 때까지 청산의 목적범위 내에서 권리·의무의 주체가 된다고 본다(대법원 2007. 11. 16. 선고 2006다41297 판결). 교회 사건이지만 비법인사단인 지역주택조합도 다르지 않다.
비법인사단에는 법인격을 전제로 하지 않는 사단법인 규정이 유추적용되므로(대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다32687 판결), 청산인의 직무도 민법 제87조 제1항이 정한 현존사무의 종결, 채권의 추심 및 채무의 변제, 잔여재산의 인도를 기준으로 삼게 된다. 지역주택조합이라면 토지와 토지 계약에 묶인 돈, 신탁계좌 잔액, 업무대행사와 용역업체에 대한 채권을 정리해 차입금과 미지급 용역비를 갚고, 남은 재산을 규약이 정한 청산 절차와 지급방법에 따라 나눈다(시행령 제20조 제2항 제10호).
해산은 돈을 돌려받는 절차가 아니라 남은 것을 나누는 절차다. 남는 것을 늘리려면 임원과 업무대행사의 책임도 이 단계에서 정리해야 한다. 앞선 글에서 다룬 총회 결의 없이 나간 돈의 반환, 임원의 손해배상, 업무대행사가 조합에 지는 손해배상(주택법 제11조의2 제5항)은 조합의 채권이고 청산인이 조합 이름으로 행사한다. 청산인이 전 집행부라면 이 청구는 묻히기 쉽다. 청산인을 누구로 세우느냐가 조합원이 돌려받을 몫을 좌우한다.
누구를 상대로, 언제까지 - 조합과 추진위원회, 신탁계좌, 시효
반환 청구의 상대방은 가입계약의 당사자다. 설립인가 전이면 추진위원회, 그 뒤라면 대개 그 지위를 승계한 조합이다. 조합을 적법하게 대리해 계약하고 돈을 받은 사람이 따로 있어도 원상회복 의무는 본인인 조합에 있다는 것이 판례다(대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다30871 판결). 업무대행사에는 주택법 제11조의2 제5항의 손해배상이나 허위·과장 설명에 따른 불법행위 같은 별도의 근거가 필요하다.
판결 뒤의 경로도 미리 봐야 한다. 분담금은 대개 신탁사 관리계좌에 있고, 신탁사는 자금관리 대리사무계약의 집행 절차와 요건으로 대항할 수 있다. 앞서 본 2022다244836 판결은 추진위원회와 전액 반환을 합의하고 승소판결까지 받은 조합원들이 추진위원회를 대위해 신탁사에 자금집행을 요청한 사건이었는데, 대법원은 신탁사의 대항을 인정했다. 소송 전에 신탁계좌 잔액과 집행 요건을 확인해야 한다.
기간도 따져야 한다. 기망이나 착오를 이유로 한 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약일부터 10년 안에 행사해야 하고(민법 제146조), 불법행위 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸한다(민법 제766조). 부당이득반환이나 원상회복 청구는 원칙적으로 10년이다(민법 제162조 제1항). 그러나 앞의 판결들이 보여 주듯 실제로는 시효보다 신의칙의 문이 먼저 닫힌다.
소송은 한 번에 설계해야 한다. 부당이득반환청구에서 계약의 불성립, 취소, 무효, 해제 등의 사유는 공격방법에 지나지 않아, 그중 어느 사유를 주장해 패소하면 다른 사유로 다시 청구하는 것은 기판력에 저촉된다(대법원 2024. 10. 8. 선고 2024다228401 판결). 자격 미달을 이유로 한 무효 주장에서 진 조합원들이 뒤에 환불보장약정 무효를 들고나온 사건이다. 무효, 취소, 해제 사유는 첫 소송에서 모두 검토해 함께 주장해야 한다.
정리 - 사업이 멈췄다면 지금 따져야 할 다섯 가지
정리하면 이렇다. 설립인가 후 3년 안에 사업계획승인을, 모집 신고 후 2년 안에 설립인가를 받지 못하면 해산이나 사업 종결 여부를 총회에서 정해야 하고, 총회를 열지 않는 조합에는 조합원이 소집을 요구해야 한다. 사업이 늦어졌다는 것만으로는 해제되지 않고, 사업을 더는 기대할 수 없다는 사정이 필요하다.
총회 결의 없는 환불보장약정은 무효이고 가입계약의 무효 원인이 될 수 있지만, 사업이 정상화된 뒤의 늦은 청구는 신의칙에 막힌다. 탈퇴와 자격 상실은 규약의 공제를 따르되 과다한 공제는 줄일 수 있다. 해산하면 남은 재산을 나누므로 청산인과 정산서가 조합원의 몫을 좌우한다.
사업이 멈춘 조합에서 시간은 조합원 편이 아니다. 약정의 기한이 지났는지, 그 뒤에도 분담금을 냈는지, 조합이 추인 총회를 준비하는지, 신탁계좌에 무엇이 남았는지를 지금 확인해야 한다. 반환의 길은 늦게 움직이는 사람에게서 먼저 닫힌다.
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이 글은 네이버 블로그 「법률사무소 가양」에 2026. 10. 1. 게시한 글입니다. 원문 보기
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