지역주택조합 추가분담금, 꼭 내야 하나 - 총회 결의의 요건과 효력, 다투는 방법, 미납 시 제명과 환급 총정리

부석준 변호사2026. 10. 11.네이버 블로그 원문

지역주택조합 추가분담금, 꼭 내야 하나 - 총회 결의의 요건과 효력, 다투는 방법, 미납 시 제명과 환급 총정리

토지 매입비와 공사비가 올랐다며 조합이 총회를 연다. 얼마 뒤 조합원에게 가입할 때 들은 금액보다 수천만 원을 더 내라는 추가분담금 통지가 온다. 기한까지 내지 않으면 연체료를 물리고 제명할 수 있다는 경고도 붙어 있다. 조합원이 묻는 것은 하나다. 이 돈을 꼭 내야 하는가.

결론부터 말하면 추가분담금은 규약이나 총회 결의, 약정 같은 근거와 법령이 정한 총회 절차를 갖추어야 부과할 수 있고, 결의에 하자가 있으면 그 효력을 다툴 수 있다. 그러나 분담금이 크게 늘었다는 사정만으로 가입계약을 해제하기는 어렵고, 다투는 동안 내지 않고 버티면 제명과 위약금 공제가 기다린다. 다툴 대상은 계약이 아니라 결의이고, 다투는 방법도 미납이어서는 안 된다.

이 글은 추가분담금을 부과하는 근거와 총회 요건, 2026. 9. 8. 개정 주택법이 새로 둔 사업비 증액 의결 요건(2027. 3. 9. 시행 예정), 결의를 다투는 방법, 해제가 어려운 이유, 미납의 결과를 차례로 정리한다.

추가분담금의 근거 - 규약, 총회 결의, 약정 중 어딘가에 있어야 한다

조합원은 사업 단계마다 생기는 사업비에 충당할 분담금을 낼 의무를 진다. 그러나 그 범위를 조합이 마음대로 넓힐 수는 없다. 대법원은 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계가 근거 법령이나 조합규약, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담하게 하려면 그 취지를 조합규약이나 총회 결의, 약정 등으로 미리 정하여야 한다고 본다(대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다282046 판결).

그 사건에서 원심은 자격이 없거나 지위를 잃은 조합원들의 환급금에서 환급 시점까지 생긴 취득세 등을 모두 공제할 수 있다고 보았지만, 대법원은 지위 상실 뒤의 비용은 특별한 사정이 없으면 부담시킬 수 없다며 파기했다. 같은 법리는 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213608 판결에서 다시 확인되었다. 2022년 8월 총회 결의로 추가분담금 4억 9,130만 원을 요구받은 조합원의 사건이다.

그래서 통지를 받으면 금액보다 근거를 먼저 본다. 가입계약서와 규약에 분담금이 바뀔 수 있다는 조항이 있는지, 바뀔 때 누가 어떤 절차로 정하는지, 이번 증액이 어느 총회의 어떤 결의에 따른 것인지다.

가입계약서에는 일정 비율 안의 조정은 이사회에 맡기고 그 이상은 총회에서 결의한다는 조항이 적지 않다. 그러나 뒤에서 보듯 조합원별 분담 명세의 변경은 법령상 반드시 총회를 거쳐야 하는 사항이어서, 이사회 의결만으로 개별 조합원의 분담금을 올렸다면 그 자체로 다툴 여지가 있다.

총회 요건 - 분담 명세의 확정과 변경은 반드시 총회, 조합원 20% 이상 직접 출석

주택법 시행규칙 제7조(주택조합의 설립인가신청 등) ⑥ 영 제20조제3항에서 "국토교통부령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. (중략) 6. 사업비의 조합원별 분담 명세 확정(중략) 및 변경 7. 사업비의 세부항목별 사용계획이 포함된 예산안

주택법 시행령 제20조 제3항은 국토교통부령으로 정하는 사항은 규약이 어떻게 정하든 반드시 총회의 의결을 거치도록 했고, 시행규칙 제7조 제6항이 그 목록이다. 추가분담금을 정하는 일, 곧 사업비의 조합원별 분담 명세를 확정하거나 바꾸는 일이 여기에 들어간다. 증액의 원인이 되는 시공자와의 공사계약 체결(제4호)과 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결(제3호)도 마찬가지다.

이런 사항을 의결하는 총회에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 한다(시행령 제20조 제4항 단서). 일반 안건의 기준인 100분의 10의 두 배다. 의결정족수는 법령이 아니라 규약이 정하도록 되어 있으므로(시행령 제20조 제2항 제9호), 규약의 총회 조항도 함께 확인해야 한다.

직접 출석 요건은 서면결의서로 총회를 채우는 관행을 겨냥한 장치다. 대법원은 정비사업 조합에 적용되던 같은 내용의 요건에 관해, 서면에 의한 의결권 행사를 출석으로 간주해 극소수 조합원의 출석만으로 총회가 열리던 문제를 보완하고 총회 의결에 조합원의 의사가 명확하게 반영되도록 하려는 것이라고 설명했다(대법원 2022. 5. 12. 선고 2021두56350 판결).

서면결의서만 낸 조합원은 규약에 따라 의결권을 행사한 것으로 셀 수는 있어도 직접 출석 인원에는 들어가지 않는다. 참석자가 수십 명뿐인 총회에서 서면결의서 수백 장으로 안건을 통과시켰다면 직접 출석 인원부터 다시 세어 볼 일이다.

개정 주택법 제12조의2 - 사업비 10% 이상 증액은 3분의 2 출석과 3분의 2 찬성(2027. 3. 9. 시행 예정)

지금의 주택법령은 사업비 증액 결의에 직접 출석 요건 말고는 특별한 의결정족수를 두지 않고, 정족수를 규약에 맡겨 두었다. 2026. 9. 8. 공포된 개정 주택법(법률 제21902호)이 이 부분을 바꾸었다. 다만 개정법은 부칙 제1조 본문에 따라 공포 후 6개월이 지난 2027. 3. 9.부터 시행되고, 공포한 날부터 시행된 것은 단서가 정한 제21조 제1항(사업계획승인 신청 때의 대지 소유권 확보 기준)뿐이다.

주택법 제12조의2(주택조합 사업비의 총회의결 등) ① 주택조합사업에 드는 비용이 100분의 10(생산자물가상승률은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 총회의 의결을 거쳐야 한다. ② 제1항에 따른 총회의 의결은 조합원 3분의 2 이상의 출석과 출석 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다.

사업비가 생산자물가상승률을 빼고도 10% 이상 늘어나면 조합원 3분의 2 이상이 출석하고 출석 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 한다. 직접 출석 20%만 채우면 규약의 정족수로 통과시킬 수 있던 결의에 비하면 문턱이 훨씬 높다. 이 의결 없이 사업비 증액을 임의로 추진한 조합임원은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하는 벌칙도 함께 신설되어 같은 날부터 시행된다(제102조 제4호의2).

적용 시점을 정확히 보아야 한다. 부칙 제6조는 제12조의2를 법 시행 이후 주택조합사업의 사업비를 증액하는 경우부터 적용한다고 정했다. 2027. 3. 9. 전에 이루어지는 증액 결의는 지금의 기준, 곧 조합원 20% 이상 직접 출석과 규약의 정족수로 판단한다. 지금 통지를 받은 조합원이 새 조항의 정족수를 근거로 결의를 다툴 수는 없다는 뜻이다.

같은 개정으로 공사비 검증 제도도 신설되어 같은 날 시행될 예정이다(제14조의5). 시공자와 계약한 뒤 공사비가 생산자물가상승률을 빼고 당초 계약금액보다 일정 비율 이상(사업계획승인 전에 시공자를 선정했다면 10%, 승인 뒤에 선정했다면 5%) 늘거나 조합원 5분의 1 이상이 요청하면, 조합은 한국부동산원 등에 공사비 검증을 요청해야 한다.

검증보고서는 총회에서 공개해야 하고, 그 결과를 반영해 시공자와 공사비 증액 계약을 하려면 계약 전에 총회 의결을 거쳐야 한다. 이 역시 시행 이후 공사비를 증액하거나 검증을 요청하는 경우부터 적용된다(부칙 제8조). 추가분담금으로 이어지는 공사비 증액에 외부 검증이 붙는 셈이다.

결의를 다투는 방법 - 소집 통지, 직접 출석과 정족수, 그리고 시기

민법 제71조(총회의 소집) 총회의 소집은 1주간전에 그 회의의 목적사항을 기재한 통지를 발하고 기타 정관에 정한 방법에 의하여야 한다.

지역주택조합은 법인 아닌 사단이다. 그래서 총회에는 규약이 먼저 적용되고, 법인격을 전제로 하지 않는 민법의 사단법인 규정이 유추적용된다(대법원 1997. 1. 24. 선고 96다39721 판결, 규약으로 총회 권한을 운영위원회에 맡긴 주택조합 사건).

결의의 효력은 조합을 상대로 총회결의무효확인의 소를 내어 다툰다. 대법원은 비법인사단의 총회에 절차상 하자가 있으면 원칙적으로 결의무효 사유가 되고 따로 결의취소의 소를 인정할 근거는 없다고 본다(대법원 1993. 10. 12. 선고 92다50799 판결, 종중 임시총회 사건).

먼저 소집 통지다. 규약에 다른 정함이 없으면 총회는 통지한 목적사항에 관해서만 결의할 수 있으므로(민법 제72조), 소집통지서에 없던 추가분담금 안건을 현장에서 올려 의결했다면 구성원 전원이 참석해 의결한 경우가 아닌 한 원칙적으로 무효다(대법원 2015. 2. 16. 선고 2011다101155 판결, 종단 회의가 목적사항을 알리지 않고 대표자를 뽑은 사건).

안건 목록 끝에 적은 기타 사항이라는 문구도 소용이 크지 않다. 대법원은 그 의미를 회의의 기본적인 목적사항과 관계되는 사항과 일상적인 운영에 필요한 사항으로 좁혀 읽는다(대법원 1996. 10. 25. 선고 95다56866 판결, 재건축조합 사건). 조합원에게 수천만 원의 부담을 새로 지우는 안건을 일상적인 운영 사항으로 보기는 어렵다.

다음은 출석과 정족수다. 직접 출석이 조합원의 20%에 못 미쳤는지, 서면결의서가 본인의 의사로 작성되었는지, 소집 통지가 일부 조합원에게 빠지지 않았는지를 확인한다. 참석자 명부와 서면결의서 원본, 위임장, 개표 기록이 그 자료다. 숫자 하나가 어긋나도 결의 전체가 흔들릴 수 있는 지점이다.

그렇다고 모든 하자가 결의를 무효로 만들지는 않는다. 재건축주택조합 사건에서 대법원은 소집통지가 정관보다 2일가량 늦었을 뿐 정족수를 갖추고 이의 없이 이루어진 결의에는 중대한 하자가 없다고 본 원심을 수긍했다. 소집통지서에 없던 조합장 인준 안건의 결의를 4년여 뒤에 문제 삼은 데 대해서도, 결의를 바탕으로 사업이 오래 진행된 뒤의 무효 주장은 신의칙에 반한다는 원심 판단이 옳다고 했다(대법원 1999. 6. 25. 선고 99다10363 판결). 다툴 생각이라면 빨리 움직여야 한다.

조합이 하자를 알아채면 다시 총회를 열어 같은 내용을 결의하기도 한다. 대법원은 뒤의 총회가 종전 결의를 그대로 재인준했다면 새 결의에 하자가 있는 등 특별한 사정이 없는 한 종전 결의의 무효확인을 구할 이익이 없다고 본다(대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다64479 판결, 재개발조합 임원 선임 사건). 결의를 다투는 실익은 대개 조합이 총회를 제대로 다시 열게 만드는 데서 나오고, 그때는 새 총회의 절차와 정족수를 처음부터 다시 점검해야 한다.

분담금이 두 배가 되어도 - 늘었다는 이유만으로는 가입계약이 풀리지 않는다

추가분담금 통지를 받은 조합원이 먼저 떠올리는 것은 계약 해제다. 대법원은 지역주택조합 사업이 조합원 모집, 재정 확보, 토지매입 같은 변수에 따라 최초 사업계획이 바뀔 수 있는 구조라고 보고, 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 가입한 조합원은 그 변경이 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 계약 불이행으로 보아 해제할 수 없다고 한다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결). 당초 지정한 동·호수를 받지 못하게 되자 해제를 통지한 사건이다.

분담금이 약 2배로 늘어난 사건에서도 결론은 같았다(대법원 2022. 5. 12. 선고 2021다286116 판결). 조합원들은 2018년 추진위원회와 가입계약을 맺고 각 7,000만 원을 냈는데, 설립인가 뒤 사업계획이 바뀌어 전용면적이 49㎡·59㎡에서 70㎡·84㎡로 넓어지면서 부담금이 약 2배가 되었다. 원심은 이행불능이나 사정변경을 이유로 한 해제를 받아들였지만 대법원은 파기했다. 대법원이 든 사정은 세 가지다.

① 가입계약서와 규약에 세대수·평형 등의 변경과 추가부담금 발생 가능성이 적혀 있었다. 계약서에는 부담금 10% 범위 안의 조정은 이사회에 맡기고 10% 이상이면 총회에서 결의한다는 조항까지 있었다.

② 조합원들은 사업계획과 부담금이 변경·조정될 수 있음을 알고 이의를 제기하지 않겠다는 취지의 각서에 서명·날인했다.

③ 조합원총회가 전용면적을 넓히는 사업계획 변경을 승인하는 결의를 했다.

이 판결은 반대로도 읽힌다. 계약서에 변경 가능성이 적혀 있지 않았거나 변경의 정도가 예측 범위를 넘었다면 해제의 여지가 생기고, 총회의 승인 결의가 있었다는 점도 대법원이 든 근거의 하나였다. 그러나 실제 가입계약서에는 이런 변경 조항과 각서가 들어 있는 경우가 많다. 현실의 다툼이 해제보다 결의의 효력과 금액 쪽에서 벌어지는 이유다.

내지 않고 버티면 - 연체료, 제명, 그리고 환급에서 빠지는 돈

결의가 부당하다고 보아 납부를 미루는 것은 가장 위험한 대응이다. 앞선 조합원 자격 글에서 다룬 대법원 2025. 6. 26. 선고 2024다326541 판결의 조합원은 관할 구청의 자격 심사 결과를 기다린다며 변경계약 체결과 2차 분담금 납부를 미뤘다. 조합은 여러 차례 이행을 최고하고 소명 기회를 준 뒤 제명을 결의했다.

대법원은 제명 결의가 유효하고, 조합이 돌려줄 돈은 납입한 분담금에서 미납 분담금의 납부기한 다음 날부터의 연체료 등을 공제한 나머지라는 원심의 결론을 유지했다. 원심은 심사 결과가 불확실하더라도 우선 의무를 이행하고, 자격 상실로 판정되면 그때 분담금을 돌려받을 수 있었다고 보았다. 다투는 것과 내지 않는 것은 다르다.

제명되었다고 낸 돈을 모두 잃는 것은 아니다. 탈퇴한 조합원은 제명된 조합원을 포함해 규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다(주택법 제11조 제9항). 문제는 그 환급에서 무엇이 얼마나 빠지느냐다.

자격을 잃는 방식으로 빠져나오는 길도 비용이 크다. 앞의 2025다213608 사건의 조합원은 추가분담금을 요구받은 뒤인 2023년 3월 세대주를 배우자로 바꿔 자격을 잃고 낸 돈의 반환을 청구했다. 원심은 업무대행비만 공제하라고 했지만, 대법원은 조합이 자격 유지의무 위반을 이유로 가입계약을 해지할 수 있고 그 경우 분담금 총금액의 10%와 업무대행비를 공제하는 계약 조항이 적용될 수 있다며 파기했다.

대법원은 이 공제조항을 손해배상의 예정으로 보면서, 그 이유 가운데 하나로 조합원 자격 상실 방법을 악용하여 분담금 납부의무를 벗어나려고 하는 시도를 방지할 필요성을 들었다. 추가분담금이 부담스럽다고 자격 상실을 출구로 삼으면 위약금이 그 값이 된다.

공제에도 한계는 있다. 앞선 사업 무산 글에서 보았듯 공제는 규약이나 총회 결의, 약정으로 미리 정한 범위에서만 할 수 있고, 정해 둔 공제라도 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있다(민법 제398조 제2항). 대법원 2025. 10. 30. 선고 2023다206091 판결은 총회 의결로 정한 전체 분담금 20%의 공제를 손해배상액의 예정으로 보고 10%로 줄인 원심의 결론을 유지했다.

그 사건의 가입계약상 총분담금은 2억 1,156만 원(업무용역비 1,000만 원 별도)이었는데, 최종 분담금은 업무용역비를 포함해 3억 4,100만 원과 3억 5,000만 원으로 확정되어 있었다. 공제가 분담금 총액의 비율로 정해져 있으면 총액이 늘어난 만큼 공제액도 커질 수 있으므로, 기준이 되는 금액부터 따져야 한다.

대법원은 동·호수 배정 전에 자격을 잃은 사건에서 위약금 기준인 조합원분담금 총약정금을 조합원에게 유리하게, 분담금 총액이 가장 적은 1층을 기준으로 산정해야 한다고 보았다(대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다213488 판결). 계약서의 기준이 불분명하다면 그 해석부터 다툼의 대상이 된다.

결의의 효력을 다투면서도 제명을 피하려면 이의를 남기고 내는 방법을 검토한다. 대법원은 채무 없음을 알면서 변제했더라도 변제를 강제당하거나 변제거절로 인한 사실상의 손해를 피하려고 부득이 변제한 경우처럼 자유로운 의사에 반한 변제라면 반환청구권을 잃지 않는다고 본다(대법원 2004. 1. 27. 선고 2003다46451 판결). 다만 그 사건에서는 경매가 진행 중이었다는 사정만으로는 그렇게 볼 수 없다며 원심을 파기했다.

막연한 압박이 아니라 구체적인 사정이 필요하다는 뜻이다. 납부할 때 결의의 효력을 다투며 이의를 유보한다는 뜻을 서면으로 남겨 두어야 나중에 그 사정을 보여 줄 수 있다.

통지를 받았다면 - 결의 전에는 자료와 이의, 결의 뒤에는 의사록과 명부

추가분담금은 총회에서 정해지므로 대응도 총회를 중심으로 짜야 한다. 소집통지서가 오면 안건에 증액의 산정 근거가 붙어 있는지부터 본다. 공사비 증액 계약서, 토지 매입비 변동 내역, 사업비의 세부항목별 예산안이 그 근거다.

근거가 붙어 있지 않으면 요구할 수 있다. 주택법 제12조는 조합규약, 용역업체 선정 계약서, 총회·이사회·대의원회 의사록, 회계감사보고서 등을 작성하거나 변경한 뒤 15일 안에 공개하도록 하고, 조합원이 사업 시행에 관한 서류의 열람·복사를 요청하면 발기인이나 임원은 15일 안에 따라야 한다고 정한다. 이를 어기면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이다(제104조 제2호·제3호).

총회에는 가능하면 직접 출석해 반대 의견과 그 이유를 밝히고 의사록에 남기도록 한다. 서면결의서를 낸다면 사본을 보관한다. 하자를 다투려는 조합원은 결의 전에 서면으로 이의를 제기해 두는 것이 좋다. 조합에 바로잡을 기회를 주는 동시에 누가 언제 무엇을 지적했는지 보여 주는 기록이 된다.

결의 뒤에는 의사록과 참석자 명부, 서면결의서, 위임장, 개표 결과를 확보해 직접 출석 인원과 정족수를 다시 센다. 하자가 보이면 결의무효확인의 소와 함께 그동안 분담금을 어떻게 낼지도 정해야 한다. 소송만 내고 납부를 끊으면 앞에서 본 제명의 위험을 그대로 진다. 결의의 하자와 납부 방식, 소송의 시기를 함께 설계해야 하는 이유다.

정리 - 추가분담금은 금액보다 근거와 절차의 문제다

정리하면 이렇다. 추가분담금은 규약, 총회 결의, 약정 중 어딘가에 근거가 있어야 부과할 수 있다. 분담 명세의 확정과 변경은 조합원 20% 이상이 직접 출석한 총회에서 규약의 정족수로 의결해야 하고, 2027. 3. 9. 이후 사업비를 10% 이상 늘릴 때는 조합원 3분의 2 이상 출석과 출석 조합원 3분의 2 이상 찬성이 필요하다.

소집 통지와 출석·정족수의 하자는 총회결의무효확인으로 다투되, 늦게 다투면 신의칙에 막힐 수 있다. 분담금이 늘었다는 이유만으로 가입계약을 해제하기는 어렵다. 내지 않고 버티면 제명과 연체료·위약금 공제가 따라오고, 그 공제도 미리 정한 근거와 한도 안에서만 허용된다.

추가분담금 통지서의 숫자는 조합이 정하지만, 그 숫자가 조합원을 묶는지는 근거와 절차가 정한다. 통지를 받았다면 금액을 계산하기 전에 결의부터 읽고, 다투더라도 납부를 끊지 않는 방식으로 다투어야 한다.