조합원 자격을 잃어 한 푼도 돌려받지 못할 뻔한 지역주택조합 분담금, 2억 6천만 원대 반환 판결을 받아낸 사례

계약서를 다시 펼쳐 봐도 같은 문장이 눈에 들어온다. 자격을 잃은 조합원의 분담금은 위약금과 비용을 공제하고, 대체 조합원이 돈을 다 낸 뒤에야 정산한다. 업무대행비는 돌려주지 않는다. 문의해 본 곳마다 "사실상 받기 어렵다"는 답이 돌아오고, 서랍 속 납입 영수증만 두꺼워져 있습니다.

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이번 사례는 그렇게 "한 푼도 돌려받지 못할 수 있다"는 말을 듣던 의뢰인이, 납입금의 상당 부분을 반환받는 판결을 받아낸 사건입니다. 그 출발점은 거창한 법리가 아니라, 상대가 제출한 계약서 사본에 남아 있던 표시 하나였습니다.

의뢰인은 수년 전 한 지역주택조합에 가입해 아파트를 공급받기로 하고, 이후 공급계약까지 체결하며 분담금과 업무대행비, 중도금대출까지 합쳐 3억 7천만 원이 넘는 돈을 납입해 왔습니다.

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그런데 입주를 앞두고 문제가 생겼습니다. 가족 명의의 주택 취득으로 무주택 세대주 요건이 깨지면서, 의뢰인의 조합원 자격이 자동으로 상실된 것입니다.

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지역주택조합에서 조합원 자격은 아파트를 공급받을 권리의 전부입니다. 자격을 잃는 순간 입주할 권리는 사라지는데, 이미 납입한 3억 7천만 원은 계약서의 공제·정산 조항 속에 갇히고, 그 대부분을 차지하는 중도금대출의 부담은 고스란히 남습니다. 집을 받을 권리는 사라졌는데 돈은 묶여 있는, 조합원으로서 가장 두려운 상황이 현실이 된 것입니다.

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문제는 계약서였습니다. 공급계약은 자격을 잃은 조합원에 대해 총 분담금의 10%인 위약금만 공제하는 것이 아니라, 토지비와 취등록세, 직·간접 공사비, 설계비, 광고비, 금융이자, 분양수수료까지 공제하도록 정하고 있었고, 업무대행비는 아예 돌려주지 않도록 되어 있었습니다. 문면 그대로 계산하면 돌려받을 돈이 사실상 0원에 수렴하는 구조였고, 그마저도 대체 조합원이 분양대금을 완납한 뒤에야 정산하도록 되어 있었습니다.

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요건 위반이라는 원인 자체는 의뢰인 측 사정에서 비롯된 것이었기에, 사건을 검토한 이전 소송대리인도 결과를 어둡게 내다보았습니다.

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제가 사건을 이어받았을 때 계약의 무효·취소·해제를 다투는 주장들은 모두 쉽지 않은 구도였습니다. 그래서 저는 주장을 새로 쌓기보다, 기록을 처음부터 다시 읽는 쪽을 택했습니다.

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그 과정에서 눈에 걸리는 것이 있었습니다. 조합 측이 증거로 제출한 가입계약서 사본에는, 의뢰인에게 불리하게 작용할 수 있는 조항들 옆에 체크표시가 되어 있었습니다. 정작 의뢰인의 손에는 대조할 계약서조차 남아 있지 않았습니다. 공급계약을 체결하면서 조합 측이 가입계약서를 회수해 갔기 때문입니다. 다만 가입계약이란 통상 법률 전문가가 아닌 분양대행업체 직원과 마주 앉아 쓰는 문서인데, 그런 계약서에 하필 조합에 법적 부담이 될 수 있는 핵심 조항들만 골라 설명을 들은 것처럼 표시가 남아 있다는 점이 아무래도 의아했습니다.

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실마리는 법원의 힘을 빌려 찾았습니다. 저는 문서제출명령을 신청해, 조합의 자금을 관리하는 신탁사가 보관하고 있던 가입계약서 사본을 받아냈습니다. 두 문서를 나란히 놓자 답이 보였습니다. 신탁사 보관본에는 없는 체크표시가, 조합이 법원에 제출한 사본에만 선명하게 남아 있었던 것입니다.

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이때부터 저는 문서가 만들어진 경위를 정면으로 다투었습니다. 어떤 파일을 누가 출력했고, 언제 표시가 더해져 다시 제출된 것인지 — 재판부 앞에서 소명을 요구하며 끈질기게 물고 늘어졌습니다.

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압박은 법정 안에서만 이루어지지 않았습니다. 저는 민사 공방과 별도로, 문서 작성에 책임 있는 관련자를 사문서변조 등 혐의로 형사 고소하는 강수를 두었습니다. 그 무렵부터 조합 측의 소송 태도는 눈에 띄게 달라졌습니다.

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문서의 신빙성이 쟁점으로 떠오르자 공방의 흐름이 달라졌습니다. 조합 측은 재판 과정에서, 계약서에 나열된 그 광범위한 공제 항목들을 꺼내 들지 못한 채, 위약금과 업무대행비, 그리고 조합이 대신 납부한 중도금대출 이자 세 가지만을 공제한 나머지 납입금이 반환되어야 할 돈이라는 점을 스스로 인정하게 되었습니다. 사실상 0원이 될 수 있던 사건이, 세 항목의 공제 범위를 다투는 싸움으로 바뀐 것입니다.

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남은 쟁점은 공제의 기준이었습니다. 조합은 의뢰인의 자격이 상실된 뒤 총회에서 증액된 분담금을 기준으로 더 큰 위약금을 공제해야 한다고 주장했습니다. 저는 조합원 자격을 상실한 사람은 그 이후의 분담금 납부 의무를 지지 않는다는 대법원 판례(대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 282008 판결)를 들어, 자격 상실 이후의 총회 결의를 의뢰인에게 적용할 수 없다고 반박했습니다.

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법원은 계약 자체는 유효하다고 보면서도, 위약금은 증액 전 계약을 기준으로만 산정했습니다. 그리고 대체 조합원 또는 일반분양자가 분양대금을 완납하는 때에 조합이 의뢰인에게 2억 6,600여만 원과 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 아직 이행기가 오지 않았다는 조합의 항변에 대해서는, 조합이 반환 범위를 다투는 이상 미리 청구할 필요가 있다며 장래이행 판결로 반환 채권을 확정해 주었습니다.

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판결문이 가필 의혹에 관한 저희 주장을 그대로 받아들인 것은 아닙니다. 토지비와 공사비까지 공제하도록 한 그 광범위한 조항을 이 사건에 적용할 수 있는지, 그 조항이 유효한지도 판결에서는 별도로 판단되지 않았습니다. 그 조항의 효력을 정면으로 따지자면 계약 전체의 효력 문제로 번질 수 있었던 사건에서, 전체 무효의 부담을 지지 않으면서도 공제를 세 항목으로 좁혀 확정한 결론을 보면 — 치열하게 다퉈진 문서의 신빙성 공방이 재판부의 판단에 그림자를 드리웠다고 저는 생각합니다.

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"한 푼도 돌려받지 못할 수 있다"던 사건은, 그렇게 법적으로 확정된 2억 6,600여만 원의 반환 채권으로 끝났습니다. 종이 한 장에 남아 있던 그 작은 표시를 그냥 넘기지 않은 것이, 결국 결과를 갈랐습니다.

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지역주택조합 분쟁에서는 계약서 문면만 보면 조합원에게 절망적인 경우가 많습니다. 그러나 공제의 기준 시점, 총회 결의의 효력 범위, 상대방이 제출한 문서의 신빙성처럼, 기록 안에는 결과를 바꿀 수 있는 실마리가 남아 있는 경우가 적지 않습니다. 불리해 보이는 소송일수록 그 실마리를 찾아 끝까지 다투는 일이 중요합니다.

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