지역주택조합 분담금, 돌려받을 수 있을까 — 분담금 반환 소송의 청구원인 총정리

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지역주택조합(지주택) 사건을 여러 건 다뤄오면서 가장 많이 받는 질문은 결국 하나로 모인다. "이미 낸 돈, 돌려받을 수 있느냐"는 것이다. 결론부터 말하면 "사안에 따라 다르다." 같은 지주택 분쟁처럼 보여도 어떤 사실관계에 어떤 법리를 얹느냐에 따라 결과가 정반대로 갈린다. 분담금 전액을 부당이득으로 돌려받는 경우가 있는가 하면, 멀쩡히 사업이 돌아가는데 뒤늦게 무효를 주장했다가 신의칙 위반으로 한 푼도 못 받는 경우도 있다.

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이 글은 지주택 분담금 반환 소송에서 통상 등장하는 청구원인들을 한자리에 모아, 각 항목이 "어떤 사정이 있을 때" 인정되는지, 그리고 그 근거가 되는 민법·약관규제법·주택법 조문과 대법원 법리가 무엇인지 전체적으로 조망해보려는 것이다. 앞으로 각 논점은 별도의 글로 더 깊이 다룰 예정이고, 여기서는 지주택 사업이 돌아가는 구조와 분쟁 구도를 한눈에 잡는 데 목적을 둔다.

지역주택조합은 같은 시·도에 일정 기간 거주한 무주택자 또는 소형주택 1채 소유자들이 조합을 구성해, 스스로 사업주체가 되어 아파트를 짓고 그 주택을 분배받는 제도다. 시행사가 토지를 확보한 뒤 분양하는 일반 분양 아파트와 달리, 지주택은 토지가 없는 상태에서 조합원을 먼저 모집하고, 그 분담금으로 토지를 사 모으면서 사업을 진행한다는 점이 본질적으로 다르다.

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조합원이 납입한 분담금은 조합이라는 비법인사단이 "집합체로서 소유하는" 총유물(總有物)에 해당한다. 그래서 분담금의 관리·처분에는 원칙적으로 총회 결의가 필요하다.

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이 "총유물 + 총회결의" 구조가 뒤에서 볼 안심보장증서·환불약정 무효 법리의 출발점이 되므로 기억해 둘 필요가 있다.

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사업의 진행 순서는 대체로 조합원 모집 → 토지사용권원 확보 → 조합설립인가 → 주택건설사업계획승인 → 착공 → 준공·입주 → 조합 해산으로 이어진다. 단계마다 토지 확보율 요건(설립인가 시 80% 사용권원, 사업계획승인 시 95% 소유권 등)을 충족해야 하고, 한 단계라도 막히면 사업 전체가 수년간 멈춰 선다. 분담금이 사업의 거의 유일한 재원이라는 구조적 특성 때문에, 사업이 지연되면 추가분담금이 발생하고, 그 부담을 견디지 못한 조합원이 탈퇴·소송으로 이어지는 악순환이 반복된다.

"원수에게나 권하라"는 말이 괜히 도는 게 아니다. 숫자가 이를 뒷받침한다. 국토교통부가 2000년대 초반부터 2021년까지 집계한 자료를 인용한 통계들을 보면, 전국 지역주택조합의 입주(준공) 성공률은 약 17% 수준에 그친다. 한 집계에서는 전국 730개 조합 중 126곳(약 17.3%)만 입주에 이르렀고, 서울은 106개 조합 중 9곳(약 8.5%)에 불과했다는 수치가 인용된다. 토지 매입이 어려운 도심·역세권일수록 성공률은 더 떨어져, 서울 등 대도시는 5% 안팎이라는 추정도 흔하다.

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즉 가입자 10명 중 8명 이상은 애초 기대한 "저렴한 내 집 마련"에 도달하지 못한다는 뜻이다. 토지를 깔고 시작하는 재개발·재건축과 달리, 토지 없이 시작해 사용권원을 95%까지 끌어올려야 하는 구조 자체가 시간과 비용의 불확실성을 안고 있다. 최근에는 PF 부실과 건축비 등 사업비용 상승까지 겹치면서 진행은 더 어려워졌다.

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여기에 한 가지 더 짚어야 할 근본적인 문제가 있다. 지역주택조합은 법적으로 보면 조합원들이 스스로 사업주체가 되는 공동사업 구조다. 즉 가입자는 단순히 아파트를 분양받는 "소비자"가 아니라, 사업의 성패와 비용 증가의 위험을 함께 떠안는 "공동사업자"가 되는 것이다. 그런데 조합원 모집 단계에서는 "주변 시세보다 저렴하게 아파트를 분양한다"는 점만 부각될 뿐, 가입자가 공동사업자의 지위에 서게 된다는 본질적 구조는 제대로 설명되지 않는 경우가 사실상 대부분이다. 그 결과 많은 일반 시민이 이를 일반 분양 아파트 청약과 비슷한 것으로 오인한 채 가입하고, 나중에 추가분담금·사업 지연·자격 상실 같은 위험이 현실화되어서야 자신이 "사업의 위험을 분담하는 당사자"였다는 사실을 깨닫는다. 이 구조적 오인이 피해를 더욱 키우는 핵심 원인이다. 그러므로 가입을 검토하는 단계에서부터 "나는 분양받는 소비자가 아니라 사업 위험을 함께 지는 공동사업자"라는 점을 분명히 인식하는 것이 무엇보다 중요하다.

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여기서 한 가지 중요한 단서를 덧붙여야 한다. 위 성공률 수치는 대체로 조합설립인가를 받았거나 조합원 모집신고가 이루어진 "조합" 단위를 모수로 집계한 것으로 보인다는 점이다. 그런데 지주택의 상당수는 조합설립인가를 받기 전, 즉 추진위원회 단계에서 토지 사용권원을 충분히 확보하지 못해 조합 결성 자체에 이르지 못한 채 와해된다. 이렇게 설립인가 전 단계에서 좌초한 추진위 가입자들은 위 통계의 모수에 제대로 잡히지 않는다. 따라서 "가입했던 사람이 실제로 입주에 이르는 비율"을 기준으로 체감하면, 실질 성공률은 위 수치보다 더 낮아진다고 보아야 한다. 법 역시 이런 조기 좌초의 현실을 전제로 한다. 주택법 제14조의2는 모집신고 수리일부터 2년 이내에 조합설립인가를 받지 못하거나, 설립인가일부터 3년 이내에 사업계획승인을 받지 못하는 경우 가입신청자 전원으로 구성된 총회 의결을 거쳐 사업의 종결 여부를 결정하도록 정하고 있다. 바꿔 말하면, 조합 설립조차 하지 못한 채 2년이 흘러 사업 종결을 논해야 하는 상황이 결코 드물지 않다는 뜻이다. 그러므로 "조합 설립 전 추진위 단계 가입"은 가장 싼 값에 들어가는 길인 동시에, 가장 큰 도박이기도 하다. 분담금 반환을 검토할 때에도 지금 사업이 추진위 단계인지, 설립인가·사업계획승인을 지난 단계인지에 따라 동원할 수 있는 법리와 실익이 크게 달라진다.

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여기서 중요한 법적 함의가 나온다. 대법원은 지주택 사업이 본질적으로 가변성과 위험을 내재한 사업이라는 점을 거듭 확인해 왔다. 사업 추진 과정에서 사업계획·동호수·세대수·분담금이 변경될 수 있음을 전제로 가입한 조합원은, 그런 변경이 있더라도 그것이 "예측 가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정"이 없는 한 이를 채무불이행이나 사정변경으로 보아 계약을 해제할 수 없다는 것이 확립된 법리다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결, 대법원 2022. 5. 12. 선고 2021다286116 판결, 대법원 2023. 6. 1. 선고 2022다275915 판결 등). 따라서 분담금 반환을 받으려면 "지주택이니까 당연히 위험했다"는 일반론을 넘어, 그 변경·실패가 통상의 예측 범위를 넘어선다는 점, 혹은 별도의 무효·취소 사유가 있다는 점을 구체적으로 입증해야 한다.

앞에서 본 위험은 사실 자료만 들여다보면 누구나 알 수 있는 것들이다. 그런데도 매년 새로운 가입자가 끊이지 않는 이유는 단순하다. 그 위험이 가입 단계에서 제대로 보이지 않도록 구조 자체가 짜여 있기 때문이다.

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먼저 표현부터가 함정이다. 지주택 가입은 법적으로 분양이 아니다. 앞서 강조했듯 가입자는 아파트를 사는 사람이 아니라, 아파트를 짓는 사업에 자기 돈과 위험을 집어넣는 사업참여자다. 그런데도 현장에서는 이를 한결같이 "분양"이라 부르고, 가입을 받는 곳을 "분양사무소", "분양관"이라 부른다. 소비자가 익히 아는 일반 분양과 같은 것처럼 들리게 하는 이 명명부터가, 사업참여라는 본질을 가린다는 점에서 사실상의 기망에 가깝다.

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다음은 숫자다. 앞서 본 실질 성공률(특히 서울·도심은 한 자릿수대)에, 사업이 지연될 때마다 불어나는 추가분담금까지 더해 "실제로 들어갈 돈 대비 실제로 손에 쥘 가능성"을 계산해 보면, 지주택 가입의 기대값은 우리가 흔히 초고위험이라 부르는 투자상품보다도 못한 경우가 많다. 고위험 상품은 적어도 높은 위험에 상응하는 높은 기대수익이라도 내건다. 지주택은 위험은 그 이상으로 떠안으면서, 손에 쥐는 것은 잘 되어야 "시세보다 조금 싼 아파트"에 그친다. 한마디로 하이리스크 로우리턴이다. 이 계산을 가입 전에 솔직히 들려준다면, 웬만한 사람은 도장을 찍지 않는다.

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바로 여기에 구조의 비밀이 있다. 조합원을 채우지 못하면 사업은 시작도, 진행도 되지 않는다. 그래서 가입을 받아내는 일이 사업의 사활을 가른다. 이 일을 맡는 사람들이 분양대행·광고대행업체 직원들이다. 이들은 현장에서 흔히 자신을 시공사나 조합과 관련된 "팀장", "과장"처럼 소개하지만, 실제로는 시공사와 무관한 광고·분양대행업체 소속인 경우가 대부분이다. 그리고 조합은 가입계약 한 건이 성사될 때마다 분양대행업체에 통상 1천만 원에서 2천만 원에 이르는 수수료를 지급하는 것으로 알려져 있다. 가입 한 건에 그만한 돈이 걸려 있는 구조이니, 설명의 무게중심이 어느 쪽으로 기우는지는 굳이 길게 말할 필요가 없다.

이 구조에서 기망이나 설명의무 위반은 우연한 사고가 아니라, 어느 정도 예정된 비용에 가깝다. 위험을 다 설명하면 가입이 안 되고, 설명을 줄이면 나중에 분쟁이 생긴다. 그래서 사업 측은 명백한 기망·설명의무 위반의 증거를 쥔 일부 조합원이 분담금을 돌려받아 가는 것은 "발생할 수 있는 리스크"로 감수하고, 그 대신 증거가 없는 다수 조합원의 탈퇴를 최대한 막는 방향으로 규약과 계약서를 설계해 둔다. 위약금·각종 사업비 공제, 반환 시기의 무한정 연기 같은 장치가 그 방어선이다. 결국 "증거 있는 소수는 돌려주더라도, 증거 없는 다수는 묶어 둔다"는 것이 이 사업의 현실적 운영 원리에 가깝다.

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그러므로 분담금 반환을 다툴 때든, 애초에 가입을 검토하는 단계에서든 핵심은 같다. 내가 들은 설명이 무엇이었는지, 그 설명과 실제가 어떻게 달랐는지를 증거로 남겨 두는 일이다. 이 구조에서 증거의 유무는 곧 소수와 다수를 가르는 갈림길이다.

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(지역주택조합의 이러한 민낯과 실체, 그리고 그 구조가 어떻게 짜여 돌아가는지는 명예훼손이 성립하지 않는 범위에서 별도의 글로 더 상세히 다루겠다.)

가장 단순한 유형은 사업이 사실상 무산되거나 장기간 중단된 경우다. 이때 동원할 수 있는 법리는 크게 사정변경에 의한 해제와 이행거절에 의한 해제다.

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사정변경 해제는 대법원이 매우 엄격하게 인정한다. 리딩 법리는 "계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고, 당사자가 계약 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그 사정변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 한해 예외적으로 인정된다"는 것이다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 등). 여기서 말하는 사정은 객관적 사정이어야 하고, 당사자의 주관적·개인적 사정은 포함되지 않는다. 앞서 본 대로 지주택은 사업 변동 위험이 내재되어 있으므로, 단순한 지연이나 일부 변경만으로는 좀처럼 인정되지 않는다.

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이행거절은 다른 길이다. 대법원은 "계약상 채무자가 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에 채권자는 신의칙상 이행기 전이라도 이행의 최고 없이 이행거절을 이유로 계약을 해제할 수 있고, 그 의사가 명백한지는 계약 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적 사정을 종합하여 판단한다"고 본다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2004다53173 판결 등). 예컨대 조합이 "추가분담금 없는 확정분양가"를 약정해 놓고 정반대로 대규모 증액 결의를 강행하는 식으로, 당초 약정한 의무를 이행하지 않겠다는 태도를 분명히 드러낸 경우라면 이행거절 해제가 검토된다. 실제 사건에서는 인정 문턱이 매우 높은 사정변경보다, 이런 이행거절이 받아들여지는 경우가 더 많다.

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법원이 사정변경이나 탈퇴 요건을 이토록 엄격하게 보는 데에는 분명한 이유가 있다. 앞서 강조했듯 조합원은 사업의 위험을 함께 떠안은 공동사업의 당사자이지, 하자 있는 상품을 산 소비자가 아니다. 공동사업에서 조합원 한 명이 자신의 위험만 회피해 빠져나가면서 분담금을 도로 가져가도록 쉽게 허용하면, 그만큼 사업 재원이 줄어 남아 있는 다른 조합원들의 사업 성공 가능성이 낮아지고 부담이 가중된다. 실제로 대법원도 이렇게 한 사람의 반환을 쉽게 인정하면 그 손해가 고스란히 나머지 조합원에게 전가된다는 점을 신의칙 판단의 중요한 근거로 삼는다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결 참조). 그래서 지주택에서의 분담금 반환·탈퇴는 소비자가 환불·청약철회로 손쉽게 피해를 보전받는 절차와는 본질적으로 다르게 취급된다. 이 점은 분쟁이 생긴 뒤뿐 아니라 가입을 결정하는 단계에서 반드시 유의해야 할 지점이다. 한번 공동사업에 발을 들이면, 빠져나오는 것은 들어갈 때만큼 자유롭지 않다.

가입할 때 "이 금액이면 끝"이라고 듣고 들어갔는데, 사업이 진행되면서 분담금이 눈덩이처럼 불어나는 것이 지주택 분쟁의 단골 메뉴다. 다만 추가분담금이 발생했다는 사실만으로 곧바로 해제·반환이 되는 것은 아니다.

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대법원은 조합원이 "사업 추진 과정에서 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로" 가입한 이상, 그 변경이 예측 가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없으면 계약을 해제할 수 없다고 본다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결 등). 핵심은 "예측 가능한 범위의 현저한 초과"라는 정성적 기준이지, "몇 배 이상이면 인정"이라는 숫자 경계가 아니다.

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여기서 가입자라면 반드시 알아두어야 할 대목이 있다. 대법원이 "현저한 초과가 있으면 사정변경을 인정할 수 있다"는 법리 자체는 열어두고 있지만, 막상 하급심에서는 분담금이 증액되었다는 사정만으로 사정변경 해지를 인정하는 예가 거의 없다는 점이다. 증액 비율이 상당히 큰 사안에서도 결론은 대체로 부정 쪽으로 모인다. 실제로 약 1.87배(약 3억 7천만 원 → 약 6억 9천만 원) 증액 사안에서도 "예측 가능 범위 초과"가 부정되었고(울산지방법원 2022가단111300), 약 2.02배(인천지방법원 2023가단281480), 약 2.23배(부산지방법원 2024가단305861), 약 2.33배(부산지방법원 서부지원 2024가단1642), 나아가 약 2.51배(약 4억 6천만 원 → 약 11억 6천만 원, 부산지방법원 2024나58005)에 이르는 증액 사안에서도 사정변경에 의한 해지가 받아들여지지 않은 사례들이 확인된다. 대법원 역시 약 2배 증액 사안에서 그 증액만으로는 예측 가능 범위의 초과로 보기 어렵다는 취지로 판단한 바 있다(대법원 2021다286116). 요컨대 2.5배 수준의 증액까지도 "증액 사실"만으로는 사정변경 해지가 인정되지 않은 것이 그동안 법원의 흐름이라고 보아야 한다.

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따라서 단순히 "2배가 됐다, 3배가 됐다"는 비율에 기대어 반환을 기대해서는 안 된다. 증액 비율은 어디까지나 출발점일 뿐이고, 가입 당시 어떤 설명을 들었는지, 확정분담금을 보장받았는지, 증액의 원인이 통상의 사업 변동 위험을 넘어서는 것인지, 면적이 축소되었는데 단위면적당 분담금이 폭등하는 등 단순 총액 비교를 넘어선 실질적 불이익이 있는지를 종합적으로 따져야 한다. 분담금이 크게 늘어난 경우라도, 단순히 "많이 올랐다"는 사정만으로는 반환이 어렵고, 확정분담금 약정이 있었는지, 중요한 내용을 제대로 설명받았는지, 조합이 약정을 정면으로 어겼는지 같은 별도의 사유가 함께 있어야 반환 가능성이 높아진다.

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반대로, 가입 당시 "확정분담금"임을 약속받았거나 "추가분담금이 발생하지 않는다"는 확약을 받았다면 이야기가 달라진다. 그런 약정은 뒤에서 볼 안심보장증서와 같은 맥락에서, 추가부담을 발생시키는 약정으로서 총회결의가 필요한 처분행위에 해당할 수 있고, 그 약정과 다른 증액은 기망 또는 이행거절의 근거가 될 수 있다. 다만 추가분담금 부과 자체의 절차적 하자(총회 의결 흠결, 산정근거 불명확 등)는 또 다른 다툼의 영역이므로 구분해서 접근해야 한다.

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가입을 망설이는 조합원에게 "사업이 무산되면 낸 돈 전액 돌려준다"는 안심보장증서(환불보장증서)를 쥐여주는 일이 흔하다. 이 증서는 분담금 반환 소송에서 가장 강력한 카드이지만, 무적의 카드는 아니다. 두 개의 대법원 판결을 함께 이해해야 한다.

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첫째, 효력의 출발점이다. 대법원은 환불보장약정이 조합원들이 집합체로 소유하는 총유물인 분담금 자체의 감소를 발생시키는 행위로서, 단순한 채무부담행위가 아니라 총유물의 처분행위에 해당한다고 본다. 따라서 총회결의 없이 추진위원회나 업무대행사가 일방적으로 발행한 환불약정은 무효다. 그리고 그 환불약정이 가입계약과 경제적·사실적으로 일체를 이루어 "전체적으로 하나의 계약"인 관계에 있다면, 환불약정이 무효일 경우 민법 제137조 일부무효 법리에 따라 가입계약 자체도 원칙적으로 무효가 된다(대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결). 가입계약이 무효이면 조합은 법률상 원인 없이 받은 분담금을 부당이득으로 반환해야 한다.

여기까지만 보면 안심보장증서만 있으면 무조건 돌려받을 것 같지만, 둘째 판결이 제동을 건다. 최근 대법원은 환불보장약정에서 정한 기한(예 : "○년까지 사업계획승인 미접수 시 환불")이 지난 뒤라 하더라도, 그 사이 사업계획승인이 이루어지고 사업이 절차에 따라 정상적으로 진행되어 환불약정의 목적이 달성된 경우, 조합원이 그 후에도 신축 아파트 소유권 취득이라는 목적을 위해 분담금을 계속 납부해 왔다면, 이제 와서 "환불약정이 무효이니 가입계약도 무효"라며 반환을 청구하는 것은 선행행위와 모순되는 행위로서 신의성실의 원칙에 반하거나 권리남용이 될 수 있다고 판단했다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결).

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이 판결의 함의는 분명하다. 환불약정의 무효는 그 자체로 끝이 아니라, "환불약정의 목적이 이미 달성됐는가, 조합원이 그동안 어떻게 행동했는가"라는 신의칙 심사를 통과해야 비로소 반환으로 이어진다. 사업이 실제로 멈춰 섰거나 환불 조건이 성취되지 못한 채로 남아 있다면 강력하게 작동하지만, 사업계획승인·착공으로 사업이 굴러가는 단계에서 분담금을 꼬박꼬박 내다가 뒤늦게 무효를 주장하는 것은 받아들여지기 어렵다. 안심보장증서를 받았다고 안심할 게 아니라, "지금 사업이 어느 단계에 있고, 환불 조건이 성취되었는지, 그동안 내 행동이 계약 유지의 의사로 비치지는 않았는지"를 함께 따져야 한다.

조합가입계약서는 조합이 다수 조합원과 계약하기 위해 미리 마련한 정형 계약으로서, 약관의 규제에 관한 법률(약관규제법)상 "약관"에 해당한다. 약관규제법은 사업자에게 중요한 내용의 설명의무를 부과하고, 이를 위반하면 그 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없도록 한다.

여기서 "중요한 내용"이란 사회통념상 고객이 계약체결 여부나 대가를 결정하는 데 직접 영향을 미칠 수 있는 사항을 말한다(대법원 2008. 12. 16.자 2007마1328 결정). 지주택에서는 ① 동·호수와 공급면적이 확정이 아니라 사업계획승인에 따라 현저히 달라질 수 있다는 점, ② 분담금이 대폭 증액될 수 있다는 점, ③ 조합원 자격을 잃으면 위약금·각종 비용이 공제되어 사실상 반환금이 거의 남지 않을 수 있다는 점 등이 전형적인 "중요한 내용"이다. 이런 내용을 설명하지 않았다면 조합은 해당 조항을 근거로 한 권리(예: 위약금·비용 공제)를 주장할 수 없다.

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특히 설명의무를 다했다는 점의 입증책임은 약관의 효력을 주장하는 사업자, 즉 조합 측에 있다(대법원 1998. 9. 8. 선고 98다17688 판결). 계약서 말미에 "상기 내용을 확인함"이라고 자필로 적고 서명·날인했다는 사정만으로 설명의무를 다한 것으로 보지 않는 것이 법원의 태도다. 정형적인 확인 문구는 계약 체결 시 의례적으로 이뤄지는 절차에 불과한 경우가 많기 때문이다.

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여기서 가입을 앞두고 있거나 이미 가입한 분이라면 꼭 기억해 둘 점이 하나 있다. 계약 당시의 대화를 녹음해 두라는 것이다(이 점은 아래에서 별도로 설명한다). 설명의무는 결국 "무엇을, 어떻게 설명했는가"의 문제이고, 나중에 이를 입증할 수 있느냐에 따라 결과가 갈린다.

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나아가 설명의무 위반을 넘어, 중요한 사항을 적극적으로 허위 고지하거나 마땅히 알려야 할 사실을 묵비한 경우에는 기망행위가 되어 계약 취소로 나아갈 수 있다. 대법원은 거래상 중요한 사항에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지하거나, 고지해야 할 사실을 묵비한 것을 기망행위로 본다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결, 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 등). 사업계획승인 전에는 불가능한 동·호수 지정을 마치 확정된 것처럼 광고하거나 지정하게 한 경우가 대표적이다.

또한 위약금·비용 공제 조항 자체가 약관규제법상 불공정 약관으로 무효가 될 수 있다. 조합원 자격 상실을 빌미로 통상적 손해 범위를 현저히 초과하는 위약금·사업비 일체를 공제해 사실상 납입금 전액을 몰취하는 구조라면, 다음 조항들에 비추어 무효를 다툴 수 있다.

조합원들이 의외로 가장 가볍게 여기다가 가장 크게 낭패를 보는 것이 바로 이 자격 유지 문제다. 지역주택조합 조합원은 가입 시점뿐 아니라 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 계속해서 무주택 또는 소형주택 1채 소유 세대의 세대주 요건을 유지해야 한다.

여기서 무서운 대목은 세대주 본인뿐 아니라 배우자를 포함한 세대원 전원이 요건 대상이라는 점, 그리고 입주 가능일까지 계속 유지해야 한다는 점이다. 본인은 집을 안 샀더라도 배우자가 85㎡ 초과 주택을 사거나, 세대주가 유주택 세대주의 집으로 전입해 세대주 지위를 잃는 순간, 곧바로 조합원 자격이 상실될 수 있다. 그리고 조합 규약과 계약서는 자격 상실을 "조합원의 귀책사유"로 보아 위약금(통상 총 분담금의 10%), 업무대행비, 대출 원리금, 직·간접공사비·설계비·광고비 등 각종 사업비를 공제하고 남은 금액만, 그것도 "대체 조합원이 들어올 때 또는 사업 완료(준공) 시"에 반환하도록 설계해 둔 경우가 많다. 이렇게 되면 조합이 사실상 납입금 대부분을 깎아 부당하게 적은 금액만 돌려주거나, 반환 시기를 한없이 미루는 결과가 된다.

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따라서 지주택에 가입한 이상, 입주할 때까지는 본인은 물론 배우자·세대원의 주택 취득, 전입신고 하나하나에 극도로 주의해야 한다. 무심코 한 번 어긴 것이 분담금 전체를 위태롭게 만든다. 반대로 이미 자격 상실을 이유로 조합이 과도한 공제를 주장하는 상황이라면, 앞서 본 설명의무 위반(그 공제 조항을 계약 내용으로 주장할 수 없다는 점)이나 불공정 약관 무효를 근거로 그 공제가 부당하다고 다툴 여지가 있다.

지주택 분쟁의 결론은 결국 "조합·시행사 직원이 가입 당시 무엇을 어떻게 설명했는가"에서 갈리는 일이 많다. 그런데 그 대화는 흔적이 남지 않고, 나중에는 "다 설명했다"와 "못 들었다"의 진실게임이 된다. 그래서 가입 단계에서든, 추가분담금·탈퇴 협의 단계에서든, 상대방과의 대화를 녹음해 두는 것이 가장 확실한 자기방어다.

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여기서 많은 분들이 "몰래 녹음하면 불법 아니냐"고 걱정하는데, 그렇지 않다. 통신비밀보호법이 금지하는 것은 대화의 당사자가 아닌 제3자가 "공개되지 아니한 타인 간의 대화"를 녹음·청취하는 행위다.

핵심은 "타인 간의 대화"라는 문언이다. 내가 직접 참여하는 대화, 즉 조합이나 시행사를 대리하는 직원과 나 사이의 대화를 내가 녹음하는 것은 "타인 간의 대화"가 아니므로 통신비밀보호법 위반이 아니다. 상대방이 녹음 사실을 몰랐더라도 마찬가지다. 따라서 가입 상담, 동·호수 설명, 분담금 안내, 탈퇴·환불 협의 등 본인이 당사자로 참여하는 자리는 부담 없이 녹음해 두는 것이 좋다. (제3자가 끼어 있는 다자 대화를 본인이 빠진 채 몰래 녹음하는 것과는 구별해야 한다.)

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녹음 외에도, 가입 당시 받은 홍보물·조감도·평형 및 동호수 안내자료, 분담금 납부 일정표, 안심보장증서·확약서, 문자·카카오톡 메시지 등은 모두 보관해 두어야 한다. 이런 자료가 "확정인 것처럼 안내했다", "추가분담금이 없다고 했다", "동·호수를 지정해 주었다"는 점을 입증하는 결정적 증거가 된다.

지금까지 본 것처럼 지주택 분담금 반환은 단일한 공식이 없다. 정리하면 이렇다.

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사업이 실제로 무산·중단된 경우에는 사정변경 또는 이행거절 해제가 검토되지만, 대법원이 사정변경을 엄격히 보는 만큼 "예측 범위의 현저한 초과"나 조합의 이행거절을 구체적으로 입증해야 한다. 분담금이 폭증한 경우도 비율만으로 결론이 나지 않으며, 확정분담금 약정·설명 부재·증액 원인을 종합해야 한다. 안심보장증서가 있으면 강력하지만, 사업이 정상 진행되어 환불약정의 목적이 달성된 뒤 뒤늦게 무효를 주장하면 신의칙·권리남용으로 막힌다는 점을 반드시 함께 봐야 한다. 가입계약서의 중요 내용을 설명받지 못했다면 약관규제법상 설명의무 위반·불공정 약관 무효·기망 취소로 나아갈 수 있고, 그 입증의 열쇠는 녹음과 자료 보관이다. 그리고 무엇보다, 입주할 때까지 주택법상 조합원 자격을 한 번도 어기지 않도록 본인과 세대원의 주택·전입을 관리하는 것이 가장 기본적이면서도 가장 자주 간과되는 방어선이다.

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결국 분담금을 돌려받을 수 있느냐는 "어느 단계에서, 어떤 사정으로, 어떤 증거를 가지고" 다투느냐의 문제다. 각 논점이 실제 사안에서 어떻게 적용되는지는 이어지는 글에서 항목별로 더 자세히 풀어가겠다.